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托管租房 房东稳赚不赔?

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托管租房 房东稳赚不赔?

帖子  穷鬼懒虫 于 周一 七月 09, 2012 3:37 pm

采用押房的方式囤积房源、利用买卖双方信息不对称的缺陷吃差价、通过打隔断等“装修”方式人为增加租客……暑期租房旺季来临,各家中介憋足了劲打算在租赁代理业务(俗称托管房)大展拳脚。就连已经将这一业务暂停三年多的链家地产也杀了个回马枪,近期恢复了名为“自如友家”的租赁代理业务。

虽然中介方面做出“包家具、家电、装修,托管结束后全部赠给房主”、“不向租客收佣金”等承诺,但有很多求租人和房主发现,在经过“收取服务费”等一系列细节变更后,中介租房还是稳赚不赔,但房东和房客就难说了。

风险一:

服务费数额比佣金高出20%


房屋租赁代理实际是让中介在一定时间内全权托管业主的房子,它能够给房屋租赁市场带来稳定、持续的房源布局。因此,多数中介公司都将租赁代理视为重点业务。但目前租赁市场鱼龙混杂,几乎每家从事租赁业务的中介都会优先选择托管房业务,记者昨天从北京房地产中介行业协会网站上看到,真正具备从业资格的中介机构只有33家。

一直具备租赁代理业务资格的链家地产在2009年年初宣布暂停此项业务,当时给出的退出理由为:“由于房东和房客在房屋租赁代理关系下并不见面,经纪公司必然要承担起更多责任,从而导致在三方之间出现纠纷的几率也远大于居间租赁业务。”

时隔三年,链家地产重新“包装”租赁代理业务,显著特点是将一般由租客负担的佣金改为中介公司为其提供保洁、安全检查等服务所收取的费用。但同样按租住一年来算,佣金标准为单月租金数额,而服务费则为年租金的10%,相当于1.2个月的租金。

风险二:

托管两年少拿近仨月租金


“由于我们要为待租房源配装修和家具、家电,所以公司统一规定,房主与中介之间的房屋托管合同一签至少两年,家具家电最后都会送给房主。如果出租时间短了,这部分成本怎么收得回。”链家地产中关村附近一家门店的程经理说。

然而,按照他的详细介绍,天上掉下来的便宜,房主不可能白捡。首先,中介提出“第一年45天、第二年40天”的较长空置期要求,相当于房主两年内要给中介近3个月的房租,最终实际到手的房租只有21个月,而在其他中介中,房主留给中介的空置期一般不会超过30天,特别是在目前的暑期租赁旺季中,很多热点区域的房源都是“来一套、出一套”;其次,房屋托管合同一签两年,意味着房主在两年内都不能根据市场形势调整租金,而中介却可以自主定价。

对此,业内人士给房主支招:“可以在签合同时把要价抬高一些。”

风险三:

新规将执行禁止擅打隔断


程经理透露,按照公司要求,中介门店托管的房子建成年份需在2000年以后,且每个出租房间均有自然窗。这样的房子客厅较大,每套房子有条件多加出一个“优化间”。“但在目前房源紧张的条件下,如果是砖混结构的老房子,我们也可进行托管,就不能在客厅里打隔断了。”他说。

自5月份起,北京就出租房屋人均居住面积标准开始征求意见。其中提出,租房人均居住面积不得低于5平方米。且不得改变房屋内部结构进行分割出租,不得按照床位出租。

“根据这一规定,中介对托管房不能擅自打隔断分割出租,从目前征求意见的情况来看,这一要求近期肯定会出台并强制执行。”北京房协副秘书长陈志说,不论是对中介人员,还是对房主,他们通过打隔断等方式改变房屋内部结构,势必会对未来居住人员造成安全隐患。对于市场中已经形成的“隔断房”,待上述标准正式出台后,有关部门还将制定配套办法进行专项治理。

所以,进行托管租房的房东也应该注意,一旦上述新规执行,那已被改成“隔断房”的出租房最终责任还得自己承担。因此,对于委托给中介的房子,千万不能不闻不问,否则受损失的就是房东。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商

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